粵府〔２００３〕５１號(hào)

關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知

各市、縣、自治縣人民政府，省府直屬有關(guān)單位：

　　為了加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地管理，盤活農(nóng)村集體存量建設(shè)用地，提高土地資源的利用效率，進(jìn)一步推動(dòng)全省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)村工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)“三農(nóng)”問題的解決，現(xiàn)就試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的有關(guān)工作通知如下：

　　一、切實(shí)提高對(duì)試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)重要性的認(rèn)識(shí)

　　改革開放以來，我省農(nóng)村集體建設(shè)用地管理不斷得到加強(qiáng)，有效地保護(hù)了耕地資源，也有力地保障了我省農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展對(duì)建設(shè)用地的需求。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和民事法律制度的逐步完善，農(nóng)村集體建設(shè)用地的資產(chǎn)性質(zhì)逐漸顯現(xiàn)出來，以出讓、轉(zhuǎn)讓（含以土地使用權(quán)作價(jià)出資、入股、聯(lián)營(yíng)、兼并和置換等，下同）、出租和抵押等形式自發(fā)流轉(zhuǎn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的行為屢有發(fā)生，在數(shù)量和規(guī)模上有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，集體建設(shè)用地隱形市場(chǎng)客觀存在。這些現(xiàn)象雖然與現(xiàn)行的農(nóng)村集體建設(shè)用地管理制度之間存在一定的矛盾，但反映了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)在需求。以各種形式自發(fā)流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地也存在許多問題，比如隨意占用耕地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，低價(jià)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租農(nóng)村集體建設(shè)用地，隨意改變土地建設(shè)用途，以及因此導(dǎo)致權(quán)屬不清誘發(fā)糾紛等，制約了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于做好農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作的意見》（中發(fā)〔２００３〕３號(hào)）明確提出：“各地要制定鼓勵(lì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向小城鎮(zhèn)集中的政策，通過集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、土地置換、分期繳納土地出讓金等形式，合理解決企業(yè)進(jìn)鎮(zhèn)的用地問題”。

　　為此，我們要按照黨的十六大提出的解放思想、實(shí)事求是、與時(shí)俱進(jìn)的方針，結(jié)合貫徹落實(shí)中發(fā)〔２００３〕３號(hào)文件的精神，加強(qiáng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的管理，不斷推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地管理制度的改革，不斷推進(jìn)征用土地制度的改革。各級(jí)人民政府要切實(shí)提高對(duì)試行農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)重要性的認(rèn)識(shí)，不斷探索加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理的思路與對(duì)策，將加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理與促進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來，完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的程序，使這項(xiàng)工作適應(yīng)我省增創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，率先基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的要求。

　　二、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的原則和條件

　　任何單位和個(gè)人不得買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體土地所有權(quán)，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以按照本通知的規(guī)定流轉(zhuǎn)。以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等形式流轉(zhuǎn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公開、公平、等價(jià)有償和用途管制等原則。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)符合下列條件的，可以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，并享有與城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)同等的權(quán)益：

　　（一）經(jīng)依法批準(zhǔn)使用或取得的建設(shè)用地；

　　（二）符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃；

　　（三）依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地權(quán)屬證書；

　　（四）界址清楚，沒有權(quán)屬糾紛。

　　依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)入土地交易機(jī)構(gòu)公開交易的，按照《廣東省土地使用權(quán)交易市場(chǎng)管理規(guī)定》辦理。

　　通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之流轉(zhuǎn)。

　　通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)。未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，不得改變?cè)摲恋氐慕ㄔO(shè)用途。各級(jí)人民政府要按照用途管制的原則，強(qiáng)化和協(xié)調(diào)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)外國(guó)有和集體所有建設(shè)用地的規(guī)劃和管理。國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用，任何單位和個(gè)人不得阻擾。

　　農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓年限參照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定確定，農(nóng)村集體建設(shè)用地的出租年限參照《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)〈規(guī)范國(guó)有土地租賃的若干意見〉的通知》（國(guó)土資發(fā)〔１９９９〕２２２號(hào)）確定。期限屆滿后，地上建筑物和其他設(shè)施按照雙方約定處理。

　　三、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的審批程序

　　農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，需出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的，由土地權(quán)利人向土地所在的縣或市國(guó)土資源部門申請(qǐng)，其中由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押建設(shè)用地使用權(quán)的，在申請(qǐng)前應(yīng)經(jīng)依法召開的村民會(huì)議討論同意。符合本通知規(guī)定的，市、縣國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)依法予以批準(zhǔn)。具體程序原則上參照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》執(zhí)行。

　　農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的，應(yīng)當(dāng)向土地所在的縣或市國(guó)土資源部門申請(qǐng)辦理土地登記手續(xù)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利。

　　農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的，應(yīng)當(dāng)依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓后有增值的，參照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地增值稅。

　　為進(jìn)一步加大農(nóng)村社會(huì)保障體系建立的力度，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益，其中５０％左右應(yīng)用于農(nóng)民的社會(huì)保障安排；剩余的５０％左右，一部分留于集體發(fā)展村集體經(jīng)濟(jì)，大部分仍應(yīng)分配給農(nóng)民。鼓勵(lì)農(nóng)民將這部分收益以股份方式，投入發(fā)展股份制集體經(jīng)濟(jì)。市、縣人民政府要制定集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的具體使用、分配和管理辦法，確保農(nóng)民得到實(shí)惠。

　　四、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，確保農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理工作有序進(jìn)行

　　試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，是完善土地市場(chǎng)的重要步驟，是農(nóng)村集體建設(shè)用地管理制度方面的重大改革。這一改革措施涉及土地管理政策和土地收益分配的重大調(diào)整，牽涉面廣，關(guān)聯(lián)度高，各級(jí)人民政府要切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，搞好協(xié)調(diào)，確保此項(xiàng)工作有序進(jìn)行。各級(jí)國(guó)土資源部門要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的指導(dǎo)和監(jiān)督，加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)登記步伐，加強(qiáng)農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)管理，逐步建立與城鎮(zhèn)地價(jià)體系相銜接的農(nóng)村集體建設(shè)用地地價(jià)體系。各市、縣要盡快制定和公布農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，防止借機(jī)違法占用耕地和炒買炒賣農(nóng)村集體建設(shè)用地。

　　凡本通知下發(fā)以前出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押農(nóng)村集體建設(shè)用地的，要按本通知的規(guī)定進(jìn)行清理，補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。不符合本通知規(guī)定的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押條件的，要限期改正，否則將依法追究有關(guān)當(dāng)事人責(zé)任。

　　地級(jí)以上市人民政府應(yīng)根據(jù)本通知精神，制訂實(shí)施細(xì)則加以貫徹落實(shí)。各地要本著大膽探索的精神，積極、穩(wěn)妥、有序地推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作，為逐步實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地和農(nóng)民集體土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，建立和完善統(tǒng)一、規(guī)范的土地市場(chǎng)積累經(jīng)驗(yàn)。

廣東省人民政府

二〇〇三年六月二十四日